飲食店の物件探しは、他の開業準備と並行して効率良く探すのがポイントです。その際、必ず内見して実際の雰囲気や設備状況などの確認も欠かせません。希望条件の決め方や物件探しの方法をご紹介します。
飲食店の物件探しのコツ｜まずは希望条件を明確にする
飲食店の物件探しは、ただ、漠然とよいものを探そうとすると、なかなか見つからなかったり、選択肢が多くなりすぎたりで、気づけば膨大な時間を費やしてしまうこともあります。
「何となくここで、これくらいの広さで開きたい」ではなく、事業計画と明確なコンセプトを元に条件を固めることで物件探しに費やす時間を節約しましょう。
物件の希望条件は、以下の軸から考えると効率的です。
- 立地
- 予算とのバランス
- 広さ
- 物件の種類
立地
以下を意識すると、売上に効果のある立地を判断しやすくなります。
- わかりやすい（大通りなど、人通りの多い場所に面している）
- 入りやすい（駐車場の有無も含む）
- 周辺に競合店舗が少ない
また飲食店の立地は、コンセプトの時に決めた「ターゲット」も大きく影響します。
例えば、ビジネスマン向けならオフィス街、学生向けなら学校の近くなど。立地決めではまず上の3つを意識したうえで、さらにターゲットごとに絞っていきます。
予算とのバランス
一般的な飲食店の家賃の目安は、売上目標の10%以下です。売上高は以下の計算方法で求めることができるので、目標設定の参考にしてください。
売上高＝（坪数）×（１坪あたりの席数）×（満席率）×（回転率）×（客単価）
家賃に加え、保証金のチェックも忘れずに。保証金は「家賃10ヵ月分」を設定している物件が多いです。
あらかじめ準備の予定を立てておけば、「保証金集めに時間がかかり、開業時期が延期になった」という事態を防ぐのに繋がります。
弊社は売上目標をはじめとした資金計画のご相談も承っているので、ご不明点やご不安な点などはいつでもご相談ください。
広さ
「広い店内ならその分お客さんが増えて儲かる」とは限りません。
基本的に店内が広い分、席数は増えます。ただ席数が増えると、イートインの店舗の場合は人件費も増えることに。団体客の受け入れも含め、予算や業務形態を踏まえた営業しやすい適切な広さの検討が必要です。
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物件の種類
特に以下の2項目について、それぞれ希望する方を確認します。
- 居抜きかスケルトンか
- 独立店舗か施設内店舗か
居抜きかスケルトンか
居抜き物件とスケルトン物件では、改装の手間や費用が変わります。
飲食店では多くの場合、水道やガスを通す工事します。それらの工事を行なう分、基本的に工事金額が高くなるのはスケルトンです。居抜き物件では、こうした工事について事前に住んでいることもあるため、費用を抑えやすくなります。
ただし、居抜き物件でも元々あった水道の位置を変えるとなると、別途工事が発生してしまい、スケルトン同様に費用が嵩むので注意が必要です。
また、居抜きでの施工がスケルトンと異なる点には懸念もあります。代表的なものが不要なものの撤去費用です。特に「ラーメン屋→カフェ」のように前のテナントと業態が異なる際、ゆで窯や製麺機といった不要な機械類が発生する可能性があります。
場合によっては、十数万かかることもあるため、「居抜きだから安く施工を依頼できる」と考えずに元がどういった店舗だったのかという点もきちんと把握しておきましょう。
居抜き物件の注意点を解説！飲食店の物件を決める前に確認しよう>>
独立店舗か施設内店舗か
お店がひとつの建物として独立している「独立店舗」と、ビルや商業施設の中に他のお店と並んで展開する「施設内店舗」があります。
施設内店舗は似た系統の競合店との競争が激しく、賃料も高くなるのがデメリットとなります。一方で施設自体の集客力を活かせるのがメリットです。
アパレルや雑貨店など、複数の店舗を見て回ることが一般的な商品を扱う場合には、メリットが大きくなりやすいため、出店エリアにこうした物件があるかは確認しておくと良いでしょう。
また、独立店舗の場合にはファサードをはじめ、さまざまなこだわりを反映させやすいのがメリット。集客のためにも独自性があり、目を引くような店舗作りや、レイアウトも含めた自由度の高い店舗を実現したい場合には、独立店舗がよいでしょう。
独立店舗で外装にもこだわりたい、施設内店舗で広告宣伝費を削減したいなど、費用バランスや商材、ターゲットに応じて選択しましょう。
物件探しの方法は主に3つ
希望条件を決めたら、いよいよ物件探しです。
物件探しの方法は主に以下の3つですが、複数の方法を並行して抜かりなく探すのもよいでしょう。希望エリアやスケジュールなどを踏まえ、自分に合ったやり方で無理なく探すのが大切です。
施工業者と探す
実際に店舗の内外装を施工する業者が決まっていれば、施工業者に物件探しから依頼するのもおすすめです。
弊社でも、お打ち合わせで伺った店舗イメージやこれまでの施工経験を踏まえ、ご希望に沿った物件をご提案しています。物件選びのアドバイスや、気に入られた物件について、似た業種での前例を踏まえた施工費用をご提示も可能です。お気軽にご相談ください。
不動産業者で探す
不動産業者に電話をするか、実際に来店して物件を探します。
不動産業者が運営するサイトもありますが、実際に電話や来店をすると、ウェブサイトに載っていない物件を紹介されることも。さらに狭いエリアに絞り込んでいる場合には、ウェブサイトそのものがないような地元の不動産業者が多くの情報を持っていることも珍しくありません。
このため、店舗用の物件探しを依頼する際は基本的に電話か来店するのが通例です。
また、同じ物件でも不動産屋によって提示される価格や条件が異なることも。依頼する不動産屋は1件に限定せず、複数の不動産屋と連絡をして比較すると、より納得のいく物件が見つかりやすくなります。
インターネットで探す
スマートフォンやパソコンの物件紹介サイトで探す方法もあります。
詳細条件を設定できて使いやすい反面、郊外の物件は取り扱いが少ないことも。サイトに載っている物件以外にも希望条件に当てはまる物件がある可能性を把握しておきましょう。
物件探しは、必ず内見しよう
飲食店の物件は、必ず内見をしてから選ぶことがポイントです。雨漏りの有無や周辺状況など、実際に足を運んでこそ分かることがあります。少しでも興味がある物件は進んで内見することが重要です。
内見の際に注目すべきは、以下の3点です。
＜内見チェックリスト＞
- お客さんが重要視！内外装の雰囲気
- 開店準備費用が大きく変わる！機械類等の有無
- これで施工開始時期が決まる！引き渡し可能時期
厨房設備など、前テナントから譲り受けられる機械類は、内見時に正常に使えるか確認が必要です。どのような準備をすべきかを判断し、より正確なスケジュール感を把握するためにも内見は欠かせません。
弊社が内見に同行させていただき、設計・施工の予算感を早めにご提示することもできます。ぜひご相談ください。
希望条件に合うお気に入りの物件を、一緒に理想の店舗へと塗り替えていきましょう。
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